Cassazione penale, Sez. 3^, sentenza n. 14130/2025, udienza del 20 marzo 2025, ha chiarito che, in caso di decorso di 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione comunale e quindi di acquisizione al patrimonio dell’opera abusiva realizzata senza permesso di costruire o in totale difformità, diversa dalla ristrutturazione, non sussiste più la legittimazione a presentare la domanda di sanatoria ex art. 36 del DPR 380/01, atteso che il riferimento alternativo, riportato in tale ultimo articolo, alla comminazione di sanzioni amministrative piuttosto che al termine stabilito dal responsabile dell’ufficio comunale per la eliminazione degli interventi di ristrutturazione, quale termine ultimo di legittimazione a presentare tale istanza da parte del proprietario dell’opera ovvero del responsabile dell’abuso, attiene ai soli distinti casi di ristrutturazione ex art. 10 comma 1 del TUE, per i quali sia impossibile ripristinare l’originario stato dell’immobile e si imponga quindi, in sostituzione, ex art. 33 comma 2 del DPR 380/01, la comminazione di sanzione amministrativa pecuniaria.
La legittimazione a richiedere la sanatoria ex art. 36 del D.P.R. n. 380/2001, siccome estesa, ai sensi di tale disposizione, non solo al proprietario dell’immobile ma anche al responsabile dell’abuso, è più ampia rispetto a quella a richiedere il preventivo permesso di costruire ex art. 11 D.P.R. n. 380/2001, limitata al solo proprietario: ciò in ragione della scelta legislativa di accordare ai responsabili delle opere abusive la possibilità di utilizzare uno strumento giudiziario utile al fine di evitare le conseguenze penali dell’illecito commesso, ferma restando la salvezza dei diritti di terzi (cfr. TAR Puglia (LE) Sez. III n. 1577 del 14 ottobre 2019; Consiglio di Stato, sez. VI sent. n.7305 del 2018).
Tuttavia, la medesima disposizione di cui all’art. 31 citato pone dei limiti temporali all’esercizio della predetta facoltà, che si identificano nella scadenza del termine ex art. 31 comma 3 del DPR 380/01 (ossia nel momento della acquisizione dell’abuso al patrimonio comunale decorsi 90 giorni dalla notifica all’interessato dell’ordine di demolizione comunale).
Occorre al riguardo esaminare la lettera della norma: “fino alla scadenza dei termini di cui agli articoli 31, comma 3, 33, comma 1, ((…)) e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
Dunque, appare chiaro che la domanda di sanatoria legittima i soggetti astrattamente interessati, se effettuata entro dati termini, a seconda che:
– o emerga una opera abusiva realizzata senza permesso di costruire o in totale difformità da esso, e in tal caso il termine è quello ex art. 31 comma 3 citato, di acquisizione al patrimonio comunale a causa di inottemperanza all’ordine di demolizione comunale;
– oppure emergano interventi abusivi di ristrutturazione cd. “pesante” priva di permesso o in totale difformità da esso, e in tal caso il termine finale è quello del ripristino degli edifici in conformità alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza (decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso, art. 33 comma 1 cit.) e comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.
In tale quadro si deve notare che quest’ultima ulteriore citazione, che si rinviene nell’art. 36 quanto ai tempi massimi di presentazione della domanda di sanatoria, quale è la dizione aggiuntiva “e comunque fino all’irrogazione di sanzioni amministrative” e’ inserita dal legislatore subito dopo il rinvio al termine di cui all’art. 33 comma 1, che attiene ai casi, peculiari, di ristrutturazione “pesante”.
Per i quali è prevista, in via ordinaria, ex art. 33 citato, la eliminazione degli interventi stessi, con ripristino della conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile, entro il termine stabilito dal responsabile dell’ufficio comunale competente e, in subordine, solo in caso di impossibilità di eliminazione degli interventi integranti la ristrutturazione, la comminazione di sanzioni amministrative.
Così, infatti, recitano i commi 1 e 3 dell’art. 33 citato: “1. Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e ali edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l’ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell’abuso. 2. Qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 e con riferimento all’ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso, sulla base
dell’indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all’applicazione della legge medesima, del parametro relativo all’ubicazione e con l’equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell’articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, determinato a cura dell’agenzia del territorio”.
Appare allora chiaro e inevitabile ritenere che il riferimento al termine costituito dalla comminazione di sanzioni pecuniarie attiene, per la collocazione letterale, posta subito dopo il rinvio all’art. 33 in tema di ristrutturazioni abusive, e per la previsione per le stesse della doppia ipotesi – alternativa – del ripristino o della sanzione amministrativa pecuniaria, al solo caso di ristrutturazioni “pesanti” abusive, e nella peculiare ipotesi in cui non si possa ordinare il ripristino dello stato anteriore dei beni e si debba solo comminare una sanzione amministrativa.
Che il predetto riferimento a sanzioni amministrative non possa riguardare anche la sanzione, correlata alla acquisizione al patrimonio di nuove opere prive di permesso o in totale difformità dallo stesso, di cui all’art. 31 comma 4 bis del DPR 380/01, citata invece dalla difesa, lo si desume altresì anche dalla particolare articolazione del quando e quomodo di tale ultima sanzione.
Invero ai sensi del predetto art. 31 e dei commi 3, 4 e 4 bis, è previsto, da una parte, che si adotti in presenza dell’opera abusiva ivi contemplata esclusivamente l’ordine di demolizione, con acquisizione al patrimonio comunale, decorsi 90 giorni dalla notifica dell’ordine medesimo (comma 3); quindi è altresì disposto che “l’accertamento dell’inottemperanza alla ingiunzione a demolire, nel termine di cui al comma 3, previa notifica all’interessato, costituisce titolo per l’immissione nel possesso e per la trascrizione nei registri immobiliari, che deve essere eseguita gratuitamente” (comma 4) e, infine, al comma 4 bis, che “l’autorità competente, constatata l’inottemperanza, irroga (altresì, e non in via alternativa ndr) una sanzione amministrativa pecuniaria di importo compreso tra 2.000 euro e 20.000 euro, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti.
In altri termini, l’inottemperanza dell’ordine di demolizione per opere abusive diverse e più gravi della ristrutturazione “pesante”, determina sia l’acquisizione al patrimonio sia la necessaria irrogazione di una sanzione, laddove, invece, per le ristrutturazioni abusive “pesanti” è prevista, in via alternativa, il ripristino oppure la sanzione amministrativa, così da potersi giustificare – solo per le predette fattispecie di ristrutturazione abusiva – la previsione di due distinti quanto
alternativi termini entro cui potere presentare la domanda di sanatoria ex art. 36 citato. Consegue, dunque, che il rimando di cui all’art. 36 citato, quanto ai termini massimi entro cui potere chiedere la sanatoria ivi disciplinata, agli artt. 31 comma 3, 33 comma 1 ” e comunque tino all’irrogazione di sanzioni amministrative”, se da una parte appare coerente, ove si ricolleghi quest’ultima evenienza alla sola fattispecie delle ristrutturazioni abusive, nel senso e per i casi di impossibilità di ripristino sopra illustrati, al contrario, fornirebbe una lettura distonica della predetta formulazione dei termini massimi di legittimazione di cui all’art. 36, laddove si dovesse affermare, come invece sostenuto dalla difesa, che secondo tale norma la domanda di sanatoria, anche in caso di interventi sine titulo o in totale difformità dal permesso di costruire, diversi dalle ristrutturazione, avrebbe un doppio termine non alternativo: l’acquisizione al patrimonio ” e comunque” anche l’irrogazione della sanzione pecuniaria, di cui al comma 4 bis dell’art. 31, che scatta, secondo lo stesso art. 36 citato, già proprio dal momento della acquisizione al patrimonio e quindi dalla perdita di ogni titolarità in capo alla res da parte di chi vorrebbe ottenerne la sanatoria.
Può dirsi, conclusivamente, che una lettura letterale e sistematica dell’art. 36 del DPR 380/01, esaminato in rapporto, in particolare, agli artt. 10, 33 comma 1 e 2, 31 commi 3, 4 e 4 bis, conduce a ritenere che in caso di decorso di 90 giorni dalla notifica dell’ordine di demolizione comunale e quindi di acquisizione al patrimonio dell’opera abusiva realizzata senza permesso di costruire o in totale difformità, diversa dalla ristrutturazione, non sussista più la legittimazione a presentare la domanda di sanatoria ex art. 36 del DPR 380/01, atteso che il riferimento alternativo, riportato in tale ultimo articolo, alla comminazione di sanzioni amministrative piuttosto che al termine stabilito dal responsabile dell’ufficio comunale per la eliminazione degli interventi di ristrutturazione, quale termine ultimo di legittimazione a presentare tale istanza da parte del proprietario dell’opera ovvero del responsabile dell’abuso, attiene ai soli distinti casi di ristrutturazione ex art. 10 comma 1 del TUE, per i quali sia impossibile ripristinare l’originario stato dell’immobile e si imponga quindi, in sostituzione, ex art. 33 comma 2 del DPR 380/01, la comminazione di sanzione amministrativa pecuniaria.
Quanto alla deduzione della mancanza trascrizione della acquisizione nei registri immobiliari, essa è irrilevante, atteso che in materia edilizia, l’acquisizione al patrimonio comunale del manufatto abusivo, conseguente all’inottemperanza all’ordine di demolizione emesso dall’autorità comunale, si verifica “ope legis” all’inutile scadenza del termine fissato per l’ottemperanza, mentre la notifica all’interessato dell’accertamento formale dell’inottemperanza è unicamente titolo necessario per l’immissione in possesso dell’ente e per la trascrizione nei registri immobiliari dell’atto di acquisizione (Sez. 3, n. 1819 del 21/10/2008, dep. 2009, Rv. 242254 — 01; da ultimo anche Sez. 3, n. 23718 del 08/04/2016, Rv. 267676 – 01).
TERZULTIMA FERMATA 