Anche i campi da “padel” necessitano del permesso di costruire (di Riccardo Radi)

La Cassazione sezione 3 con la sentenza numero 11999/2024 ha stabilito che la realizzazione di un campo da “padel“, così come la riconversione a tal fine di un campo da tennis, costituisce “nuova costruzione” per la cui realizzazione è necessario il previo rilascio del permesso di costruire, trattandosi di intervento edilizio che comporta una trasformazione significativa e permanente del territorio.

In motivazione, la Suprema Corte ha chiarito che la realizzazione dei campi da “padel”, diversamente da quella dei campi da calcio e da tennis, per la quale è sufficiente un mero movimento terra che non muta le originarie caratteristiche di permeabilità del suolo, necessita della posa in opera di un massetto di cemento sul quale allocare il tappeto in fibra sintetica e le barriere in vetro temperato.

Preliminarmente, occorre evidenziare ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d), del testo unico dell’edilizia, si configurano come interventi di ristrutturazione edilizia quelli volti a trasformare gli organismi edilizi per mezzo di un insieme di opere che possono portare ad un organismo diverso (tutto o in parte) da quello precedente.

Questi interventi comprendono:

– il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio;

– l’eliminazione/la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;

– la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche;

– il ripristino di edifici (o parti di essi) crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Tutti gli interventi che ricadono nella definizione di ristrutturazione appena esplicitata, ma che non rientrano negli interventi subordinati a permesso di costruire (art. 10, comma 1, lett. c), configurano la c.d. «ristrutturazione edilizia leggera».

L’articolo 10, comma 1, lettera c), del testo unico, a sua volta, prevede che siano sottoposti a permesso di costruire c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A), comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142, del medesimo codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria.

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia «leggera» è necessaria la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ai sensi dell’art. 22 D.P.R. 380/2001, la cui assenza è sottoposta a sanzione amministrativa (ex art. 37 d.P.R. 380/2001).

Viceversa, per gli interventi di ristrutturazione edilizia «pesante» (art. 10 c.1 lettera d) e 10 c.1 lettera c) e gli interventi di «nuova costruzione» (art. 3 c.1 lettera e) e 10 c.1 lettera a) è richiesto il permesso di costruire.

Ciò premesso, la Cassazione evidenzia come il regime autorizzativo relativo alla realizzazione di campi di padel non sia quello invocato dal ricorrente.

Si è infatti chiarito (Sez. 3, n. 41182 del 20/10/2021, n.m., richiamata anche dall’ordinanza impugnata) che la realizzazione di un campo di padel costituisce intervento che, per le sue caratteristiche complessive, connotate per l’installazione su apposita superficie, funzionale alla peculiare attività sportiva, di carpenteria e lastre di vetro perimetrali, incide sul territorio in termini di modifica del medesimo, e come tale rientra nel novero degli «interventi di nuova costruzione» di cui all’art. 3, lett. e), D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Si tratta di rilievi conformi al consolidato insegnamento di legittimità secondo il quale il d.P.R. n. 380 del 2001, art. 3, comma 1, lett. e), assoggetta attualmente a permesso di costruire non soltanto le attività di edificazione, ma anche altre attività che, pur non integrando interventi edilizi in senso stretto, comportano comunque una modificazione permanente dello stato materiale e della conformazione del suolo per adattarlo ad un impiego diverso da quello che gli è proprio in relazione alla sua condizione naturale ed alla sua qualificazione giuridica (cfr. Sez. 3, n. 28457 del 30/04/2009 Rv. 244569 – 01; Sez. 3, n. 14044 del 22/03/2005 Rv. 231522 – 01.).

Tale impostazione è conforme a quella della giurisprudenza amministrativa, che, sia pure non nella sua massima composizione, ha avuto recentemente modo di confrontarsi con la tematica, divenuta pressante in ragione della crescente popolarità dello sport in questione. TAR Piemonte, sez. 2, n. 223 del 08/03/2023 (dep. 13/03/2023), ad esempio, ha chiarito che le opere in questione hanno caratteristiche tali da comportare una «trasformazione significativa e permanente del territorio», risultando quindi soggette al preventivo rilascio di apposito titolo edilizio, nonché all’acquisizione dell’apposita autorizzazione paesaggistica e sismica.

Del pari, TAR Lazio, n. 607 del 24/07/2023, ha affermato che la realizzazione di un impianto sportivo in zona agricola configura violazione dell’art. 44 lett. b) DPR 6 giugno 2001, n. 3804, in considerazione del fatto che la realizzazione di strutture sportive è consentita su aree destinate ad attività sportiva, con la presentazione di SUA, ma senza creazione di volumetria e comunque mai nelle zone aventi destinazione agricola.

Va doverosamente aggiunto che la circostanza secondo cui, come nel caso di specie, i campi di padel vadano a sostituire dei preesistenti campi da tennis, è ininfluente.

Ed infatti, il Collegio condivide e ribadisce quella giurisprudenza amministrativa (TAR Sicilia, sez. 2, sent. n. 265 del 08/10/2021, dep. 22/11/2021), secondo cui la realizzazione dei campi di padel, essendo una trasformazione edilizia del terreno (stante la realizzazione di un’opera di scavo e di un basamento in calcestruzzo in grado di incidere in modo definitivo sulla permeabilità del suolo), non può essere compatibile con la destinazione a zona agricola del terreno ospitante.

Nella circostanza, i giudici amministrativi hanno evidenziato che i campi di padel si differenziano dai campi da tennis e da calcio in quanto, mentre in questi ultimi occorre un mero movimento terra, senza mutare le caratteristiche originarie di permeabilità del suolo, per la realizzazione dei campi di padel è necessaria la realizzazione di un massetto di cemento (di circa 10/12 cm) ove allocare il tappeto in fibra sintetica e la posa in opera delle barriere in vetro temperato (alte oltre 3 mt.).

Va pertanto espresso il principio secondo cui la realizzazione di un campo di padel, così come la conversione di un campo da tennis in un campo da padel, costituisce una «nuova costruzione», per la cui realizzazione è necessario il permesso di costruire.